Насколько реально организовать индивидуальное отопление в квартире и как это сделать

С 2018 года изменились правила устройства инженерных коммуникаций в жилых многоквартирных домах (далее – МКД). Появилась возможность легально отказаться от централизованного и оборудовать автономное отопление в квартире.

Рассматривая такое решение, учитывают его положительные и отрицательные стороны. Почти всегда против переоборудования выступают снабжающие организации и управляющие компании, что потребует настойчивости и грамотного подхода к проведению и узакониванию переоборудования.

СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления» разделяет понятие индивидуального отопления на 2 вида:

1. Индивидуальная система теплоснабжения – понятие относится к одноквартирным и блокированным жилым домам, промышленным и подсобным зданиям и т.п.
2. Поквартирное теплоснабжение – обеспечение теплом систем отопления, горячего водоснабжения и вентиляции отдельно взятой квартиры в МКД. Системы состоят из теплогенератора, трубопроводов с разборной арматурой для горячей воды, теплообменников (радиаторов, труб «тёплого пола») и теплообменников систем вентиляции.

Знание таких нюансов помогает правильно составить документацию, если понадобится обращение в суды.

Плюсы и минусы квартиры с индивидуальным отоплением

Поквартирное отопление имеет положительные и отрицательные стороны, проявляющиеся в зависимости от условий эксплуатации.

 

Выбирая индивидуальное отопление в квартире, сэкономить можно только на ежемесячных платежах. Рассматривая долгосрочную эксплуатацию, учитывают стоимость приобретаемого оборудования, затраты на его монтаж и обязательное (для газовых котлов) техническое обслуживание, а также стоимость замены по истечении 6-15 лет эксплуатации.

Какие вопросы придётся решать при переоборудовании

Внимание! Редакция сайта настоятельно рекомендует обращаться в юридические организации для сопровождения перехода на поквартирное отопление, так как самостоятельно подготовить документы затруднительно.

Согласно ст.25 Жилищного Кодекса, вступившего в силу с 01.07.2021, переустройством помещения в МКД является замена или перенос инженерных сетей, требующие внесения в технический паспорт объекта (Приложение №13 к Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ).

Во время переустройства возникают риски решения следующих вопросов в судах общей юрисдикции:

• закрепление права на переустройство инженерных сетей;
• признания права собственности на жилое переоборудованное помещение (при последующем переводе квартиры из соцнайма в собственность);
• признание недействительным отказа общего собрания жильцов в праве на переустройство;
• признание незаконным отказ органов местного самоуправления в согласовании переустройства;
• споры с управляющей компанией и теплоснабжающей организацией на право переустройства.

Выиграть дело в суде против снабжающих организаций и органов местного самоуправления по силам только профессиональным юристам.

Пошаговая инструкция по отказу от центрального отопления

Если возможные трудности не стали основанием для отказа в переустройстве, то необходимо собрать следующие документы:

• заявление по форме утверждённой Постановлением Правительства №266 от 5.04.2005;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру в МКД (подлинники или заверенные нотариусом копии);
• подготовленный и согласованный со всеми заинтересованными организациями проект переустройства;
• протокол общего собрания жильцов с согласием на переоборудование;
• технический паспорт квартиры;
• письменное согласие на переустройство всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, если помещение находится в социальном найме;
• заключение органов по охране памятников истории, архитектуры, если дом относится к таковым.

Перед передачей на рассмотрение органам местного самоуправления пакет документов должен быть одобрен подразделением Государственного пожарного надзора.

Следует учитывать, что отказ можно получить ещё на стадии согласования проекта: мощности газовых или электрических сетей могут быть не рассчитаны на установку дополнительного оборудования, а система вентиляции не предусматривает монтаж дополнительных газовых котлов.

Разрешение на переустройство может быть отклонено органами местного самоуправления по разным основаниям и свои права собственнику предстоит отстаивать в судах различных инстанций. Часто причиной отказа служат отраслевые приказы снабжающих организаций, предписывающие отключать от централизованного отопления сразу весь дом или подъезд и не предполагающие отключение одной квартиры.

Согласия соседей не требуется, если инженерные системы ранее не определялись как общедомовое имущество, но это не является основанием не проходить все остальные согласования. Кроме того, ст.25 не содержит требования иметь согласие соседей, однако в некоторых регионах ссылаются на статью 36 ЖК, где закреплено право и обязанность по совместному использованию общедомового имущества.

Проект должен содержать разделы с гидро- и теплотехническим расчётом – переоборудование не должно ухудшать работу общедомовой системы отопления, т.е. не влиять на качество услуги для остальных жильцов дома.

Всё описанное – дополнительные доводы, чтобы обратиться в специализированные организации, выполняющие весь комплекс работ от создания проекта, до сдачи системы в эксплуатацию. В разных регионах может действовать различная сложившаяся практика.

Собранные документы передают для рассмотрения в орган местного самоуправления, можно обратиться в Многофункциональные центры предоставления государственных услуг. Уполномоченный орган, обязан сообщить собственнику об одобрении или в 3-дневный срок после вынесения отрицательного заключения письменно уведомить заявителя.

После согласования документов специалисты управляющей компании производят отключение радиаторов. Составляется и подписывается акт, который заверяют собственник, снабжающая организация, представитель управляющей компании.

Важно! Отключение от отопления не означает автоматическое прекращение начислений для оплаты. Обратиться за снятием платежей можно только после ввода в эксплуатацию индивидуальной системы отопления.

Схема индивидуального отопления в квартире

Для многоквартирных домов подходят 2 типа отопления: газовое и электрическое, причём газовые сети предусмотрены только в домах высотой до 28 м.

Целесообразно устанавливать жидкостную систему с котлом и радиаторами. В этом случае теплоноситель нагревается в котле и с помощью циркуляционного насоса перемещается к радиаторам. Жидкость, отдав тепло батарее, возвращается в котёл.

Наибольший комфорт создают системы «тёплый пол». Теплоноситель циркулирует по полимерным трубам, нагревая основание. Тепло поднимается к потолку, прогревая помещение. Для заливки труб понадобится стяжка. Управляющая компания может не согласовать такое техническое решение из-за повышенной нагрузки на перекрытия.

Наиболее просты в обустройстве электрические системы. Тепло излучают:

• конвекторы или радиаторы;
• кабель или тепловые маты, уложенные под напольное покрытие;
• инфракрасные потолочные и настенные излучатели.

Внимание! Устройства на твёрдом или жидком топливе требуют мест складирования энергоносителей, что небезопасно по причинам возможного возгорания и такая схема не будет согласована органом пожарного надзора.

Какой котёл лучше: газовый или электрический

Построение жидкостной системы отопления с теплогенераторами на электричестве и газе аналогичны, поэтому при сравнении оценивают непосредственно котлы.

Решение о выборе вида котла принимают исходя из местных условий.

Совет! Если позволяют технические условия, стоимость изготовления проекта и монтажа умеренная, то предпочтение отдают газовым котлам.

Индивидуальное отопление в квартире с газовым котлом

Разрешение на установку газового котла может быть получено только при соблюдении всех условий для его безопасной эксплуатации. Основные правила связаны с требованиями к помещению, где планируется монтаж оборудования, а также с организацией дымоудаления и вентиляции. Все необходимые условия изложены в СП 402.1325800.2018.

Требования к котлам и их размещению

Для установки в новых или реконструируемых МКД допустимо применять только котлы полной заводской готовности с закрытой камерой сгорания и температурой теплоносителя не выше 95^оС.

• оборудование мощностью до 50 кВт допускается устанавливать в кухнях, коридорах и нежилых помещениях, за исключением санузлов и ванных комнат;
• высота помещения не может быть меньше 2,2 м, а для котлов с открытой камерой сгорания (ранее установленных) не менее 2,5 м. Минимальный объём помещения 15 м²;
• при размещении котла на кухне совместно с газовой четырёхгорелочной плитой объём помещения должен составить не менее 21 м³;
• обязательно наличие вытяжного вентиляционного канала, окна с форточкой или другим устройством для проветривания;
• в нижней части двери в помещение предусматривают зазор для притока воздуха. Его размер принимают не менее 0,02 м². Т.е. для двери шириной 1 м зазор должен составить 2 см, а для дверей шириной 0,8 м около 2,5 см. Дверь не может быть уже 80 см.

Расстояние от строительных конструкций до газоиспользующего оборудования определяют инструкции завода-изготовителя. Если требования не указаны, то выбирают зазоры:

• 2 см до любой стены;
• стены из трудносгораемых и сгораемых материалов защищают несгораемыми экранами, отстоящими не менее 3 см от стены;
• изоляция выступает за края корпуса на 10 см с боков и снизу и на 70 см сверху котла;
• 10 см до любой части газовой плиты.

Вентиляцию предусматривают естественную, обеспечивающую трёхкратный воздухообмен в час. Приток воздуха должен обеспечивать поддержание горения котла. Площадь остекления должна быть не менее 0,03 м² на 1 м³ объёма помещения, в котором установлен газовый котёл. Иными словами, в помещении 15 м³, окно устанавливают не менее 0,45 м². Дверь из помещения с газовым оборудованием должна открываться наружу.

Пошаговая инструкция по получению разрешения на установку

Часть мероприятий проводят до начала проектирования индивидуальной системы отопления.

Алгоритм действий:

1. Подача в местное отделение поставщика газа заявления на установку газового отопительного котла. Если есть техническая возможность, выдаётся положительное заключение.
2. Получение заключения о состоянии вентиляции в доме и возможности использования существующей вытяжной системы здания. При отрицательном результате необходимо получить перечень работ для исправления ситуации. Например, использовать котёл с коаксиальным воздуховодом с выводом на улицу через наружные стены.
3. Заказ и изготовление проекта установки котла у местного поставщика или в специализированной лицензированной организации. В проекте указывают модель котла и счётчика. После подписания проекта изменения вносить нельзя, потребуется оплатить новый документ.

Далее процесс приостанавливается для подачи заявления на отключения квартиры от централизованного отопления.

4. После отключения радиаторов и подписания акта следует обращение в газоснабжающую организацию для заключения договора.
5. Установка котла и счётчика без подключения к газовой сети.
6. Монтаж и подключение системы отопления к котлу.
7. Подключение оборудования к газовой сети, пробный пуск газа и постановка отметки эксплуатирующей организации о допуске оборудования к эксплуатации.

После этого система считается принятой в эксплуатацию.

Рекомендации по выбору котла

Газовые котлы различаются по нескольким параметрам. Выбор осуществляют исходя из условий эксплуатации:

1. Мощность оборудования принимают примерно равной 1 кВт на 15 м² площади квартиры, окружённой соседями и около 1 кВт/10м² в угловых квартирах со стенами в торце здания.
2. Одноконтурные котлы обеспечивают только обогрев, двухконтурные – обогрев и подготовку горячей воды для санитарных нужд.
3. В новых и реконструируемых домах допускают к установке котлы только с закрытой камерой сгорания.
4. В квартирах до 120 м² используют котлы для настенного монтажа, напольные аппараты занимают больше места.
5. Конденсационные агрегаты имеют больший КПД, но экономия заметна только для моделей мощностью от 40 кВт, находящихся в эксплуатации свыше 4-5 лет.

Для некоторых владельцев важен внешний вид оборудования, исходя из своих представлений выбирают цвет и конструкцию корпуса.

Стоимость услуг проектирования и монтажа

Стоимость проектирования и монтажа автономного отопления квартиры может сильно различаться для разных регионов.

В таблице приведены средние расценки на работы при оборудовании индивидуальной системы отопления.

Стоимость работ снабжающими организациями определяется утверждёнными прейскурантами, которые можно увидеть на сайтах региональных отделений. Частные компании применяют рыночный способ определения цен. В зависимости от объёма, сложности и срочности выполнения заказа цены могут быть как ниже, так и выше, чем в государственных учреждениях.

Автономное отопление электрическим котлом

Использовать электрический котёл для автономного отопления квартиры комфортнее и проще всего, но невыгодно. Даже при потреблении 5 кВт/ч за месяц расходуется до 3 500 кВт/ч электроэнергии, что может стоить около 15-20 тыс. руб.

Для подключения понадобится получить разрешение на необходимую мощность. Например, при мощности котла 10 кВт ток в цепи будет достигать около 50 А, что не всегда возможно в домах старой постройки.

Потребуется получить новые технические условия и проложить отдельный кабель от распределительного шкафа до квартиры. Проект внутренней разводки в квартире не требуется. За безопасную эксплуатацию оборудования от вводного автомата до электроприборов несёт собственник помещения. Электрокотлы требуют обязательного заземления и установки дифференциальных автоматических выключателей.

Вывод: вариант отопления с электрическим котлом стоит рассматривать только в случае крайне некачественной работы системы централизованного отопления.

Автономное отопление квартир в МКД помогает создавать комфортные условия для жизни. Получение разрешений на переустройство квартиры лучше поручить юридической компании. Монтаж газового оборудования обязательно осуществляют лицензированные организации. До начала работ просчитывают возможные затраты, соотносят их с полученной выгодой, оценивают риски на получение отказа от переустройства. Необходимо быть готовым к отстаиванию своих интересов в суде, что может затянуться на неопределённое время.